陆骑麟：花桥或被限购 新政后二手房成交下滑超50%

[摘要]针对昆山要限购的传言，陆骑麟称，花桥可能会限购，但昆山不会。

3月25日，上海出台了“史上最严厉”楼市调控政策，以应对当前房地产市场的飙涨态势。新政规定包括外地户口上海买房社保缴费从2年提高到5年，外地单身维持限购，上海户口购置第二套房屋，对于普通住宅，首付提高到5成，对于非普通住宅，首付提高到7成等。一时激起千层浪。

眼下继新政推出已有一个月，市场究竟有怎样的变化？政策起到了抑制房价的作用吗？买方和卖方的心态转变如何？何时是出手买房好时机？带着这些问题，腾讯房产特别邀请资深业内嘉宾知名房地产评论员严跃进，同策研究经理许之静，上海链家市场研究部总监陆骑麟一起对政策做解读。

上海链家市场研究部总监 陆骑麟

新政后二手房成交量下滑超50%

谈到“沪九条”对上海楼市的影响，陆骑麟表示二手房市场和新房市场有一个类似的表现：市场的表现更加敏感、反应更快一点。比如我们看到一些新项目，它们的定价就是去年年初和今年年初的价格定位。

在此之前，多数开发商并未想到上海房价在春节前后会上涨。而对于新房市场来说，定价还算较为合理；二手房方面，房东一天一个价，根本无法预估。目前房东的挂牌价格出现了下跌，并未达到当初房东的预期效果。

中介带看量是一个很明显的指标，下滑量在20%-30%之间。成交量下滑更大，最大下滑量达50%以上。想买二手房的人群很多，从带看量和成交量这两方面可以看出这点。

面积上来说，新房成交的面积在120以上，二手房平均成交面积早80、90左右；单价来说，二手房比新房便宜10%以上，所以很多客户关注二手房，买二手房的意愿也较强烈，但下手的意愿却不强烈，导致市场的观望现象。观望多成交少，房东和购房者处于价格博弈状态，房东挂牌价格往下走，购房者也没有得到什么实惠。

社保缴纳多出3个月不算宽松

对社保累计满60个月就可以购房的这个现象，陆骑麟表达了以下观点：

第一60个月和63个月差距并不多，所以个人感觉并不算是放宽了政策。

第二，在一家公司待5年的可能性不大，特别是90后，大多心比较浮躁。这在很大程度上阻碍这部分人的购房意愿。

第三，5年不换工作影响了非户籍人士的购房意愿。非上海户籍人群换工作相对来说会更频繁一些。很多时候他们工作的能力和薪资会促使他们要做一些调整，特别金融行业发展较快，北上深从事金融行业的人换工作的情况比较多，那么他们社保的缴纳可能有断档，从而限制了很大一部分人群购房。

花桥或被限购 昆山不会

针对昆山要限购的传言，陆骑麟称，花桥可能会限购，但昆山不会。

楼市出新政很任性 关键看市场动向

上海链家市场研究部总监陆骑麟称今后政府不会出台大的楼市新政了，因为目前上海的楼市政策已经非常严格，且执行周期相对较长，上海限购令对于购房者来说压力很大。

近几年上海整个市场的活跃主要是由于改善型需求带来的，从前年开始，出台认房不认贷，还清贷款卖掉再买算首套，这个对改善型需求影响较大。

如果房价仍得不到控制的话，可能会出台“限贷”政策，主要还是看市场的动向，市场的走势如果得到很好的控制，市场稳定的话目前的政策是会执行下去，不会有变化。

市场一旦出现了极端的上涨和下跌，那么一些政策就会有一些调整，如果下跌的话贷款政策会松一点，如果上涨的话贷款政策会紧一点，现在9折，可能以后不允许打折，我们看到现在的商业银行资金是比较的充裕，很多银行为了抢客户打利率优惠的牌来吸引客户，很多以前一些违规的贷款也是通过商业银行进入到市场的，个人感觉对贷款这一块就是通过政策来调整。

二季度上海楼市或量价齐跌

每年的二季度基本上是一年销量最好的，今年会受到一些政策的影响，正好是政策最主要的发散期，所以对二季度有比较大的影响。

个人预计二季度销售量会萎缩，价格会略有下跌，这个实际上是符合市场预期的，不要跌到去年年底就可以了。就是让今年一季度买房的人不要大亏就可以了，如果亏的太多就会对未来的购房预期有一个极大的影响。

现在市场购房的需求看房力量比较强，我们现在看到年底这一段时间买的是比较多的，所以我们要做一些市场的观望，二季度是一个看房比较好的节点。

房源在增加，好的房子在出来，那么更大的情况就是一旦出现价格企稳就是比较好的情况，如果现在不看不了解市场或者是不了解腾讯的一些活动的话就不知道整个市场是什么样的，不管是刚需还是改善型一定要在市场中了解市场，这样才可以在整个买房过程中选择合适的时间，所以我觉得二季度是关注市场的最好的时间段，多看少动手，所以我个人认为二季度上海楼市可能会量跌价小幅下调。

陆骑麟称价格稳定就是一个入市的时间点，如果从成交量和成交价格来说，二手房就是25000套左右，价格可能是正负5%的区间。如果买500万的房子在470万到530万振动是可以的，那么这样子就可以进入市场了。不要考虑买更低点，符合自己的预期就可以了，像买股票买到最低点抛到最高点都不太可能。

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