70 平米的商品房，产权证上只写 15 平米？

所谓“偷面积”，是指利用设计规范，设计一些既可以让业主利用，又不计入销售面积或只计50%的空间(如阳台、入户花园的面积按50%计算;层高低于2.2米的空间不计面积等)，以提高单位使用率，让消费者觉得“物超所值”。这样一来，减少建筑面积的套内平面面积，可以帮助发展商减少上缴税费。有些发展商更是利用“偷”来的面积送给买房者，以增加项目销售亮点。

通俗一点说，就是政府只允许你盖 10000 平米，你盖了 15000 平米，多了 5000 平米没有房产证，所以就“送”给业主。你就偷了 5000 平米。

这面是偷面积，换一面就变成送面积，这也是一个房地产术语。

买的不如卖的精，这些所谓赠送其实都不是真送，只是把没有产证这部分面积违规造出来，价格摊到单价里卖给你。比如50 平米房本面积送50 平米，这房子还是参考周边类似房屋100 平米的价格卖，但是稍微便宜一些。开发商一般不会这个房子50 平米真的按照50 平米卖。那还送什么，直接降价就是了。

那么，为什么会出现偷面积这种方式呢？

第一个原因是，开发商不能变更建设项目的规划。

2008 年的城乡规划法规定，土地招拍挂必须先按照城市规划确定规划条件，这个规划条件其中就包括建设项目的容积率，这是最核心的参数。我们今天看新闻里常常提到开发商买地有所谓楼面价一说，就是说买地的钱不仅仅是按照土地的大小，更多是要看这宗土地允许该多高的楼，按照盖出来的房本面积来算钱。

第三十八条　在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

因为这样的法律规定，开发商从政府手里拿地，拍地的时候这块地能盖多少平米是固定的。一块 1.6 容积率的住宅用地，10 万平米土地，上面就只能盖 16 万平米的房子，多一平米也不行。这是拿地的时候和政府签订的土地出让合同里面都约定好的，接下来商品房五证也好，竣工验收也好都要按照这个审批。

第二个原因是，多卖面积就要重新审批，多给政府补交土地出让金，增加成本

如果开发商要变更规划增加面积，也不是不行，但是就要重新去发改委立项，重新申请各项手续，补交土地出让金。这一来一去几千万就没了，并不划算。土地市场和楼市一样也是有波动的，有的时候拿地贵，到了卖的时候房价却没有涨上去。2010 年这一年楼市很热，开发商有房价上涨的预期，拿的地普遍价格偏高，到 2012 年赶上限购，这个房子开卖的时候不一定能卖到更高的价格，里外里计算开发商就亏掉了，就靠多卖面积来弥补。

一边是不能随意变更规划，一边是高价买了地不能轻易降低价格，所以就只能在不增加建筑面积的前提下又增加面积——好矛盾，但是这是完全做得到的。

偷面积主要靠飘窗和阳台

在商品房中计算面积一直有两套标准：《房屋测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》;前者是国家质量技术监督局 2000 年的国标，后者是住建部的国标，最近一次更新在 2014 年 7 月实施，这两套标准计算面积的方法不完全一致。

房屋测量规范一般用于面积测绘，面积计算规范一般用于在建工程造价。前面那套标准已经十六年没有修订过了，上面确定了一些规范主要是 xxx 面积算一半面积，xxx不算面积。

这其中最主要的就是：飘窗、阳台、设备平台。

设备平台，按照房屋的设计图纸，这个平台是用来放空调的。开发商很明显就是让你敲掉右手边的墙，然后把前面封闭起来，这就是一个房间。照片没拍到的这一侧大概只有 20 公分宽，是房产证上的一个房间。如果“依法入住”，那你就得买一张 15 公分宽的床才能当卧室用了。

业主有什么损失?

业主的所谓实惠，就是多出来的面积如果和房本这么大面积的房子比，总价会略便宜一些。毕竟有证没证成本不一样，开发商也知趣给业主一点点**来促销。以后业主卖这个房子，他也可以说别看我房本面积小，我这个房子实际面积可大。

但是这世界原本就没有真的便宜，开发商得了所有的好处，几乎没有任何风险，那么就一定有人来承担风险。

2014 年北京海淀某著名别墅拆违，卖方宣传的买房送露台最后都成了违建。毕竟业主拿不出建设工程规划许可证，图纸这里就不是封起来的。被拆违的同时房产也被冻结，不得买卖也不得*押。业主们也是不得不起诉。

2015 年浙江某小区因为外立面大规模装修施工，遭到城管部门严格制止，所有开发商承诺送的面积最后都没“落地”，业主的卧室不能封闭变成“烂尾楼”。

2011 年由于偷面积没有设备平台，某业主把空调室外机悬挂在外立面上发生高空坠物事故，砸坏了楼下停的一辆奔驰轿车，赔偿了四十多万。

2013 年某别墅送游泳池(由防潮层改造)被举报，开发商被处罚到现在也不能办理产权证。

这些还只是偷面积送面积给业主带来的显性风险。

偷面积还会带来隐性风险

第一是真实的容积率和宣传(规划)的容积率不一致，必然比规划容积率大。比如规划这个小区是 10000 人住，实际上偷完以后就成了 15000 人住。总之小区容积率就变大了，必然变得更加拥挤。

面积好偷，但是配套不能随着偷来的面积一起水涨船高。1000 户用的水、电、燃气、电视网络、车位、物业、公共面积、电梯、物业服务，让 1500 人来分享，必然会出各种麻烦。最直观的后果就是没地儿停车，电梯故障，网速变慢，暖气不热，停水停电。

第二是房子的安全性可能出问题。

现在做设计图纸都是优化出来的，设计人员用电脑做图纸，结构一调整，符合国标，就是绿色，不符合，就是红色。优化人员就是在电脑上减钢筋，减一根，绿的，再减一根，红的。总之就是弄到将将够标准就好。

从制度上，我认为不要高估了中国企业的良心和素质，不要高估了中国法律对开发商的保护程度和威慑力。