股权转让激增 中小房企危机重重

楼市调控新政一月过后，一些中小房企面临经营压力。梳理上海联合产权交易所等五家产权交易中心的挂牌信息发现，房地产公司股权、项目转让案例明显增多，且中小房企居多。

业内人士认为，目前不少房企通过股东借款、房地产基金、存量资产证券化等方式来维持现金流稳定，随着融资渠道收紧，房企资金链面临越来越大的压力，未来不排除会出现一波中小房企倒闭潮。

中小房企纷纷转让股权

从挂牌主体来看，中小房企居多，且大多地处二三线城市，由当地国资控股，业务集中于住宅项目开发。房地产发展到现在，纯商品房项目需要的资金“硬件”越来越高，中小房企越来越难以满足要求。此轮调控收紧了房企融资途径，一些实力不济的中小开发商只能通过卖地、卖项目等方式来自救，甚至退出房地产市场。未来可能出现一波中小房企倒闭潮。

数据显示，不少房企股东选择将股权全部转让。还有部分企业寻求合作开发、摊薄成本。

股权交易中心并不公布买方信息，所以收购此类股权的买方有多重可能。业内人士解释，有一定土地项目的中小房企股权更受青睐，一般会被当地的大型民营开发商收入囊中，没有土地项目而负债率较高的房企基本上无人问津，最终可能是破产。

目前，房地产行业显现强者恒强格局，大型开发商仍在不断扩大规模。比如，保利地产等龙头房企通过并购等方式获得了大量储备项目，仅上半年保利地产通过项目并购方式获取的土地资源共19个，占比53%，并且主要集中在北京、广州、南京等土地资源相对的地区。

金融监管从严 中小房企融资压力加大

融资压力大是导致部分中小房企出局的原因之一。在目前销售回款减速、公司债发行趋紧等背景下，开发商特别是负债率较高企业的融资压力不可谓不大。

据了解，上交所拟对房地产及钢铁、煤炭过剩行业的公司债券发行审核试行分类监管，房地产企业发行公司债券募集资金的使用，不得用于购置土地。上海市规定银行贷款、信托资金、资本市场融资等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。深圳市明确了金融监管机构要严查企业和个人购买商品住房用地资金的来源。

开发商也在想各种办法应对。

比如，某房企由于拿地压力增大，便采取合伙基金的方式来筹措资金。自身作为普通合伙人出30%的资金，而另外70%的资金从其他券商或其他资管计划里获得。同时，作为基金管理方，又以委托贷款的方式贷给自己所开发的项目。这样便用小规模的资金撬动了大规模的“”。

某房企人士坦言：“当下融资确实较先前更困难。今年发债总量太大，目前审查更严格，甚至有一些已经暂缓。当下拿地更多的是使用自有资金和股东借款。”

未来存量资产证券化和经营性物业现金流的证券化或成为热点。商业租金是较稳定的现金流，可提前通过证券化方式将其变现。同时，杠杆基金也会成为开发商重点关注对象，在融资困难时，基金可以解决银行不敢贷款的问题。例如，世茂地产联合成立了物业费抵押计划和尾款回收计划;万科则推出公募REITs和房地产抵押贷款证券化等。

需注意的是，部分房企的融资成本在抬升。融资成本需从两个角度来看待。一方面，资本市场做了一些监管调控，融资渠道肯定会受影响;另一方面，国内流动性仍比较高，无风险收益率在不断下降，资金追逐资产的冲动仍存。

房企面临新一轮洗牌

严跃进认为，本轮融资收紧的拐点和房地产市场政策的拐点同时出现，两个拐点会使房企销售受到影响，也会使得企业面临不适应和较尴尬的运营状态。

中小房企的不适应将直接导致其出局，而大企业由于拥有更好的融资能力、运营能力会相对受益。经营稳健、资金实力强的企业可以在低位‘捡漏’，通过并购做大做强。